Toutes les données d'exploitation de cette page sont extraites du PMS Hostaway
(réservations, calendrier, relevés propriétaire) au 30 juillet 2026. Les données techniques
proviennent des DPE officiels ADEME du bien et des plans d'aménagement 2024.
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
Synthèse
Le Marais / Bastille — 2 lots contigus, exploités comme 2 unités indépendantes
8,5 %rendement net
1 395 000 €prix net vendeur
125 360 €revenus nets / an
82,1 %occupation 12 mois
253 €prix moyen / nuit
1 · Le lot
Composition et caractéristiques
Détention & acquisition
2 · Plan du lot
Plans d'aménagement établis pour les travaux de 2024 (échelles 1/40 et 1/50)
Guéménée 1 — 31,54 m² Carrez + cour de 24,50 m². Chambre (lit 140×200), séjour avec canapé-lit,
cuisine ouverte, salle de bain avec baignoire balnéo, WC séparé, terrasse avec mobilier de jardin.
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Guéménée 2 — 35,26 m² Carrez. Deux chambres (lits 140×200), séjour avec canapé-lit,
cuisine ouverte, baignoire balnéo d'angle + douche 80×100, 2 WC suspendus.
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Plans d'intention (mention portée sur les documents : « plans uniquement à titre indicatif »).
Les surfaces sont celles de la promesse de vente 2024 (31,54 m² + 35,26 m² = 66,80 m² Carrez, plus une cour
privative de 24,50 m² hors Carrez) et concordent avec les deux DPE (31,5 m² et 35,3 m², tous deux « étage RDC »).
L'affectation de chaque lot à chaque surface est déduite de la composition des logements et se vérifie
au mesurage, communiqué sur demande.
3 · Chauffage, eau chaude, climatisation
Source : DPE officiels ADEME du 10 janvier 2024 (les deux lots)
Levier identifié. Aucun des deux lots n'est climatisé. Sur le parc Lavie Maison,
l'installation d'une climatisation réversible sort à un retour sur investissement inférieur à 5 ans
sur les biens à forte occupation estivale, avec un effet mesuré de l'ordre de +6 % sur le revenu.
Chiffrage disponible sur demande.
4 · DPE
Diagnostics du 10 janvier 2024 — valables jusqu'au 10 janvier 2034
Détail de l'enveloppe (DPE)
Les deux lots sont classés D : aucun n'est concerné par les interdictions de location
des passoires thermiques (G puis F puis E). Aucun audit énergétique n'est requis à la vente.
5 · Exposition
L'orientation cardinale exacte de chaque lot n'est pas portée sur les plans d'aménagement
(pas de flèche nord exploitable). À confirmer sur le plan cadastral ou lors de la visite.
6 · État général, travaux et huisseries
Historique réel des interventions, extrait des relevés d'exploitation
État général
Rénovation complète des deux lots en août–septembre 2024, juste après
l'acquisition, avant la première mise en location : redistribution intérieure, cuisines équipées,
salles de bain neuves (baignoires balnéo, douche, WC suspendus), sols, peintures et ameublement
complet. Le bien est exploité en continu depuis, avec un entretien suivi et documenté mois par mois.
Investissements et travaux depuis la mise en exploitation
Travaux à prévoir par le repreneur
- Peinture : rafraîchissement d'usage à prévoir. Les lots tournent à plus de 80 % d'occupation
depuis deux ans ; les peintures sont d'origine 2024. Budget de rafraîchissement complet des deux lots
à provisionner sur 12–24 mois.
- Aucun gros œuvre identifié. Aucune infiltration, aucun sinistre, aucun désordre structurel
sur 22 mois d'exploitation.
- Plomberie : deux interventions sur colonne de douche (nov. 2025) et un ballon d'eau chaude
remplacé (févr. 2026, Guéménée 1). Le second ballon (Guéménée 2, 80 L) est d'origine.
- Climatisation : non installée — cf. § 3, principal poste d'amélioration.
- Isolation : murs et plancher bas notés « insuffisants » au DPE. Sans effet sur le classement
(D), mais poste d'optimisation possible du coût énergie.
Huisseries
Les deux DPE qualifient l'isolation des menuiseries de « bonne ».
Les déperditions par baies vitrées ressortent à 16,2 W/K (Guéménée 2) et 18,0 W/K (Guéménée 1),
soit environ 24 % des déperditions de l'enveloppe — valeur normale pour du bâti parisien
d'avant 1948 correctement rééquipé. Une seule intervention sur fenêtre en 22 mois (nov. 2025,
réparation ponctuelle). Pas de remplacement d'huisseries à prévoir.
7 · Taux d'occupation moyen par mois
Moyenne par mois calendaire sur tout l'historique d'exploitation (oct. 2024 – juil. 2026, 2 lots)
Occupation = nuits vendues ÷ nuitées calendaires des deux lots, blocages propriétaire et
maintenance inclus au dénominateur. Le mois de septembre 2024 (ouverture partielle) est exclu de la moyenne ; juillet 2026 est comptabilisé
sur les jours écoulés au 29 juillet et reste en cours.
8 · Répartition par canal — Airbnb / Booking / direct
12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026), en nuits vendues
À lire attentivement — c'est le principal gisement du dossier.
Les deux lots sont bien annoncés et synchronisés sur Airbnb
(
annonce lot 1,
annonce lot 2),
ainsi que sur Vrbo et Expedia, mais la quasi-totalité du remplissage vient de Booking.com :
3 réservations Airbnb seulement depuis l'ouverture. Le niveau d'occupation actuel (82 %) et le prix moyen
de 253 € sont donc atteints
sans le premier canal du marché parisien.
Une commission moyenne de 16,4 % est aujourd'hui versée aux plateformes,
soit 29 239 € sur 12 mois.
9 · Site internet et distribution directe
10 · Revenus mois par mois
Historique complet depuis l'ouverture — source Hostaway et relevés propriétaire
« CA hébergement » = recettes voyageurs hors frais de ménage, réparties nuit par nuit.
« Net propriétaire » = relevé mensuel Hostaway après commissions plateformes, ménage et honoraires de
conciergerie. « n.d. » : relevé propriétaire non encore émis à la date d'édition (mars, mai, juin, juillet 2026).
Le relevé propriétaire de mai–oct. 2024 a été émis de façon groupée (10 531 € de net propriétaire
sur la période) et n'est donc pas ventilé mois par mois ci-dessus.
11 · Bilan d'exploitation et valorisation
Compte d'exploitation 2025 (année pleine)
Base de valorisation — 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
Les charges retenues ici (10 020 €) sont la norme appliquée à l'ensemble du portefeuille
(150 €/m²/an) ; les frais de ménage encaissés sur la période ressortent en réalité à 26 914 €,
soit une moitié de 13 457 € — le tableau retient prudemment 11 725 €. Les charges réellement constatées en 2025 sur ce bien ressortent à 13 534 €, soit
202 €/m²/an ; retenues à leur niveau réel, les revenus nets s'établiraient à 121 846 € et le rendement
à 8,3 %.
Acquisition
12 · Pièces disponibles
Fournies dans cette data-room
- Plans d'aménagement des deux lots (image haute définition + PDF d'origine)
- Références DPE ADEME opposables (n° 2475E0090003R et 2475E0089349N)
- Historique d'exploitation mensuel complet depuis l'ouverture
- Compte d'exploitation 2025 et base de valorisation 12 mois
- Reportage photo des deux lots
Communiquées sur demande, après NDA
- Relevés propriétaire Hostaway mensuels détaillés (PDF/XLSX), ligne à ligne
- Comptes annuels de la SAS GUEM et statuts (cession de titres possible)
- Titre de propriété (acte 2024, VXL Notaires) avec ses annexes : règlement de copropriété et modificatif d'état descriptif de division comportant le plan de géomètre des deux lots
- Appels de charges de copropriété, taxe foncière, contrats d'assurance et d'énergie
- Tableau d'amortissement du prêt Banque BCP
- Attestation d'urbanisme / autorisation de changement d'usage
- Mesurage Carrez par lot et promesse de vente 2024
- Factures des travaux de rénovation 2024
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