Six opportunités rares, à Paris et à Marseille. Dossiers complets ci-dessous (photos, plans, chiffres, attestation mairie).
✓ AUTORISATION D'URBANISME OBTENUE
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11 rue du Perche
75003 Paris — Le Marais · 275 m² (RDC ≈ 60 m² + 1er étage ≈ 215 m²) · 4 appartements à entrée individuelle (3×3ch + 1×2ch) · hébergement hôtelier — Airbnb
9 %/anrendement / prix de revient
4,40 M€prix d'acquisition
275 m²surface
Visite vidéo — juillet 2026
✓ CHANGEMENT DE DESTINATION OBTENU · DEUX FORMULES
Présentation investisseurs (PDF)
Investor presentation (EN)
Paris 1er — Châtelet · deux micro-hôtels
75001 Paris — Saint-Germain-l'Auxerrois · Châtelet à 350 m · plateau de 223 m² au 2e étage d'un immeuble début XIXe · double entrée et deux escaliers : deux micro-hôtels de 4 suites autonomes et cessibles séparément (8 clés, 16 couchages) · exploitation Suites Mercier · au choix, hôtel par hôtel : mandat de gestion (l'investisseur perçoit l'EBE) ou loyer garanti 6 % par bail
10 %rentabilité nette cible · mandat
6 %loyer garanti · bail Suites Mercier
1,4 / 1,6 M€tickets hors droits · 2 lots
✓ AUTORISATION D'URBANISME OBTENUE · 1 OU 2 LOTS AU CHOIX
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Version marque blanche
Plan — un lot
Plan — deux lots
63 rue de Ponthieu
75008 Paris — Champs-Élysées / Faubourg-Saint-Honoré · 163 m² au 1er étage · immeuble haussmannien avec ascenseur · double exposition rue et cour intérieure arborée · parquet point de Hongrie, moulures, cheminées, grande hauteur sous plafond · changement de destination vers l'hébergement hôtelier accordé par la Ville de Paris et purgé · deux configurations étudiées et toutes deux faisables : un seul grand appartement de 4 suites en-suite, ou une division en deux appartements indépendants (110,2 m² + 53,1 m²)
~14,8 %rendement projeté
2 771 000 €prix net vendeur
163 m²surface
Deux configurations possibles
| En un lot — 163 m² : 4 suites en-suite (5 salles de bains, 2 WC), salon et salle à manger traversants, cuisine, buanderie/cellier | 1 appartement |
| En deux lots — 110,2 m² (3 suites en-suite + pièce de vie 32,1 m² + cuisine) et 53,1 m² (2 chambres, 2 salles de bains + pièce de vie 19,3 m²), entrées séparées | 2 appartements |
Revenus projetés (année pleine)
| Revenus nets de frais de plateforme et de conciergerie (2 800 €/m²/an) | 456 400 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : copropriété, électricité, eau) | – 24 450 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 431 950 € |
Acquisition
| Prix net vendeur (17 000 €/m²) | 2 771 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 152 405 € |
| Total acquisition | 2 923 405 € |
| Rendement projeté (revenus nets / total acquisition) | ~14,8 % |
Visite vidéo — août 2026
La version marque blanche est le même dossier sans aucune mention d’Agence BnB : à transmettre tel quel à un acquéreur si vous intervenez comme intermédiaire.
Bien non encore exploité : les revenus ci-dessus sont une projection Agence BnB sur la base d’une exploitation en année pleine, et non un historique constaté.
✓ EN EXPLOITATION · ANCIENNE BOUTIQUE TRANSFORMÉE
10b rue de Capri — Paris 12ᵉ
75012 Paris — Daumesnil / Bel-Air · métro Michel Bizot (M8) · 33 m² en rez-de-chaussée + sous-sol · ancien local commercial (boutique) transformé en hébergement hôtelier — changement de destination obtenu (déclaration du vendeur, justificatifs sur demande) · exploité en meublé de tourisme (courte durée), reprise clé en main · ticket d'entrée accessible
9,5 %rentabilité projetée
369 000 €prix net vendeur
33 m²surface + sous-sol
Investissement
| Prix net vendeur | 369 000 € |
| + Honoraires (5 % HT, à la charge de l'acquéreur) | 22 140 € |
| + Travaux de remise à niveau (2 000 € TTC/m²) | 66 000 € |
| Prix de revient | 457 140 € |
Exploitation projetée — année pleine
| Revenus locatifs nets de frais de plateforme (projection) | 47 718 € |
| – Charges courantes (130 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 4 290 € |
| EBE (résultat d'exploitation) | 43 428 € |
| Rentabilité projetée (EBE / prix de revient) | 9,5 % |
Simulation : rentabilité cible de 9,5 % du prix de revient · charges courantes 130 €/m²/an · travaux de remise à niveau 2 000 € TTC/m² provisionnés. Bien actuellement exploité en meublé de tourisme — historique d'exploitation et justificatifs d'urbanisme sur demande. Chiffres indicatifs, sous réserve de due diligence — ne constitue pas une offre.
Croquis d'agencement — rez-de-chaussée et cave
Croquis indicatif, reconstitué d'après photos : ni relevé de géomètre, ni certificat de superficie. Sans cotes ni échelle.
LOCAL COMMERCIAL · 2 PLATEAUX À AMÉNAGER EN 2 × 5 SUITES
16 rue de la Croix — Marseille 7ᵉ
13007 Marseille — entre le Vieux-Port, Saint-Victor et Notre-Dame-de-la-Garde · lots 12 et 13 · local commercial (ancien atelier de menuiserie) sur deux niveaux : rez-de-chaussée ≈ 99 m² + étage ≈ 92 m², soit 191,33 m² Carrez (certificat de superficie du 25/08/2026) · projet : deux appartements climatisés de 5 chambres en-suite, 10 couchages chacun · destination actuelle « commerce et activités de service », dont l'hébergement touristique est une sous-destination : pas de changement de destination à solliciter (analyse du vendeur, à confirmer en due diligence) · dossier de diagnostics complet disponible (amiante : conduits extérieurs des WC uniquement, non dégradés · pas de termites · DPE vierge, local non chauffé)
13,3 %rentabilité projetée · travaux inclus
760 000 €prix net vendeur · 4 000 €/m²
191 m²Carrez · 2 niveaux
Investissement
| Prix net vendeur (190 m² × 4 000 €/m²) | 760 000 € |
| + Frais d'agence (5,5 % HT, à la charge de l'acquéreur) | 41 800 € |
| Prix d'acquisition, frais d'agence inclus | 801 800 € |
| + Travaux et ameublement — deux appartements de 5 suites (provision 2 000 € TTC/m², à affiner sur devis) | 382 000 € |
| Prix de revient | 1 183 800 € |
Exploitation projetée — année pleine, deux appartements de 5 suites
| Chiffre d'affaires — avis de valeur locative Croceo du 19/08/2026, scénario médian : 400 €/nuit × 75 % d'occupation × 2 lots (fourchette 204 400 – 229 950 €) | 219 000 € |
| – Commissions de plateforme (15 %) | – 32 850 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 28 650 € |
| EBE (résultat d'exploitation) | 157 500 € |
| Rentabilité projetée (EBE / prix de revient, travaux inclus) | 13,3 % |
| Rendement sur le seul prix d'acquisition (EBE / 801 800 €, hors travaux) | 19,6 % |
Simulation Agence BnB à partir de l'avis de valeur locative établi par Croceo (agence de location saisonnière à Marseille, CPI 1310 2023 000 000 027) à la demande du vendeur, pour un appartement de 100 m² en rez-de-chaussée, 5 chambres et 5 salles de bains, 10 couchages, climatisé : prix publics de 350 / 400 / 450 € la nuit à 80 / 75 / 70 % d'occupation, soit 102 200 / 109 500 / 114 975 € de chiffre d'affaires annuel par appartement — retenu ×2 pour les deux niveaux (204 400 / 219 000 / 229 950 €). Selon le scénario bas ou haut, la rentabilité projetée s'établit entre 12,3 % et 14,1 %. Commissions de plateforme 15 % · charges courantes 150 €/m²/an · exploitation directe (une conciergerie rémunérée 15 % HT ramènerait la rentabilité à environ 11 %). Chiffres indicatifs, sous réserve de due diligence — ne constitue pas une offre.
Visite vidéo 1 — accès, atelier du rez-de-chaussée et étage (septembre 2026)
Visite vidéo 2 — l'étage (septembre 2026)
Bien non encore exploité : les revenus ci-dessus sont une projection en année pleine après travaux, et non un historique constaté. Le plan à 5 suites est un schéma d'intention non contractuel ; les photos sont des captures de la visite vidéo de septembre 2026.
✓ EN EXPLOITATION · 14 APPARTEMENTS
50 rue Saint-Ferréol — Marseille 1er
13001 Marseille — rue piétonne et commerçante du centre-ville, entre la Canebière et la Préfecture, à quelques minutes à pied du Vieux-Port · lots 5 et 6 au 1er étage, lot 7 au 2e étage · environ 360 m² annoncés par le vendeur · 14 appartements meublés et équipés, exploités en location de courte durée, cédés en activité · 76 % d'occupation de janvier à juillet 2026 (95 % en juillet) · surface Carrez, autorisations d'urbanisme et périmètre de la cession (murs, fonds, mobilier, contrats) à confirmer en due diligence
10,2 %rentabilité projetée · exploitation directe
2 200 000 €prix net vendeur
14appartements · ≈ 360 m²
Investissement
| Prix net vendeur | 2 200 000 € |
| + Honoraires (5 % HT, à la charge de l'acquéreur) | 110 000 € |
| Prix d'acquisition, honoraires inclus (165 000 € par appartement) | 2 310 000 € |
Exploitation constatée — comptes de gestion et logiciel de réservation
| Chiffre d'affaires de janvier à octobre 2025 (dont hébergement 267 254 €) · 80 % d'occupation · 3 412 nuitées | 331 929 € |
| Chiffre d'affaires de janvier à juillet 2026 (dont hébergement 173 863 €) · 76 % d'occupation · 2 259 nuitées | 214 534 € |
| Chiffre d'affaires des 12 derniers mois (octobre 2025 – septembre 2026) · 76 % d'occupation · 3 859 nuitées | 365 300 € |
Exploitation projetée — année pleine, exploitation directe
| Chiffre d'affaires projeté (12 derniers mois + 20 % : tarification et commercialisation optimisées) | 438 360 € |
| – Commissions de plateforme (15 %) | – 65 754 € |
| – Ménage et linge (19 % du chiffre d'affaires, part facturée aux voyageurs) | – 83 288 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an × 360 m² : électricité, eau, copropriété) | – 54 000 € |
| EBE (résultat d'exploitation) | 235 318 € |
| Rentabilité projetée (EBE / prix honoraires inclus) | 10,2 % |
Projection Lavie Maison en année pleine, et non un historique constaté : chiffre d'affaires des douze derniers mois (toutes taxes comprises, hors taxe de séjour ; comptes de gestion du vendeur et logiciel de réservation de l'établissement, non audités) majoré de 20 %, hypothèse d'optimisation et non engagement · exploitation directe par l'acquéreur, sans salaire d'accueil ou d'exploitation ni honoraires de gestion (une conciergerie rémunérée 15 % ramènerait la rentabilité à environ 7,8 %) · exploitant non assujetti à la TVA · charges réelles du vendeur à obtenir en due diligence. Honoraires hors taxes, soit 132 000 € TTC ; frais de notaire en sus. Surface annoncée, non mesurée. Chiffres indicatifs, sous réserve de due diligence — ne constitue pas une offre.
Bien présenté par Lavie Maison (carte professionnelle CPI 7501 2024 000 000 340). Visuels de l'établissement, septembre 2026, non contractuels. Bilan 2025 définitif, réalisé 2026 actualisé et compte d'exploitation détaillé sur demande.
Portefeuille en exploitation — 4 adresses (Paris & Bordeaux)
Quatre adresses exploitées en location courte durée, vendues avec leur historique complet de revenus, au rendement net de 8,5 à 10 % (frais d’agence de 5,5 % HT et charges courantes de 150 €/m²/an — électricité, eau, copropriété — inclus dans le calcul). Toutes les adresses ont fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme accordée par la mairie. Base : revenus nets des 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026) en exploitation directe — net propriétaire constaté + frais de conciergerie (nuls en direct) + moitié des frais de ménage (refacturés aux voyageurs).
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
6 rue Cochin — Paris 5ᵉ (lots réunis)
Quartier Latin, bord de Seine · ≈ 110 m² (surfaces déclarées : 30 + 35 + 45 m²) · 3 appartements · 19 couchages · 6 chambres · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
8,5 %rendement net
2 720 000 €prix net vendeur
244 343 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 197 450 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 42 049 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 21 344 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 16 500 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 244 343 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 2 720 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 149 600 € |
| Total acquisition | 2 869 600 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 8,5 % |
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
3 rue Guersant — Paris 17ᵉ (lots réunis)
Ternes / Porte Maillot · 76 m² Carrez · 4 appartements · 10 couchages · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
10,0 %rendement net
1 185 000 €prix net vendeur
125 320 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 98 188 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 22 598 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 15 954 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 11 420 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 125 320 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 1 185 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 65 175 € |
| Total acquisition | 1 250 175 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 10,0 % |
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
4 impasse Guéménée — Paris 4ᵉ (lots réunis)
Le Marais / Bastille · 67 m² Carrez + cour privative 24,5 m² · 2 appartements · 11 couchages · 3 chambres · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
8,5 %rendement net
1 395 000 €prix net vendeur
125 360 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 101 818 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 21 837 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 11 725 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 10 020 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 125 360 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 1 395 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 76 725 € |
| Total acquisition | 1 471 725 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 8,5 % |
Dossier complet — plans, DPE, chauffage, occupation et charges mois par mois →
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
61 rue Minvielle — Bordeaux (le bloc)
Jardin Public / Chartrons · 149 m² Carrez · 6 appartements · 20 couchages · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
9,0 %rendement net
975 000 €prix net vendeur
92 625 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 81 444 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 16 544 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 17 006 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 22 368 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 92 625 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 975 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 53 625 € |
| Total acquisition | 1 028 625 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 9,0 % |