Huit opportunités rares, à Paris et à Marseille. Dossiers complets ci-dessous (photos, plans, chiffres, attestation mairie).
✓ AUTORISATION D'URBANISME OBTENUE
Télécharger le dossier (PDF)
11 rue du Perche
75003 Paris — Le Marais · 275 m² (RDC ≈ 60 m² + 1er étage ≈ 215 m²) · 4 appartements à entrée individuelle (3×3ch + 1×2ch) · hébergement hôtelier — Airbnb
9 %/anrendement / prix de revient
4,40 M€prix d'acquisition
275 m²surface
Visite vidéo — juillet 2026
✓ EN EXPLOITATION · 3 LOTS RÉUNIS
Annonce Airbnb — appartement 1
Appartement 2
Appartement 3
Porte de Versailles — Paris 15ᵉ
75015 Paris — Porte de Versailles / Parc des Expositions · 160 m² Carrez au rez-de-chaussée d'un immeuble résidentiel récent · 3 appartements réunis, entièrement rénovés et climatisés (2 × 3 chambres + 1 × 1 chambre — 7 chambres, 20 couchages) · exploitation courte durée en cours, reprise clé en main
8,4 %rendement net
2 220 000 €prix net vendeur
220 000 €revenus nets / an
Revenus annuels
| Revenus nets de frais de plateforme (Airbnb, Booking…) | 220 000 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 24 000 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 196 000 € |
| Potentiel optimisé (250 000 € de revenus) — rendement porté à ~9,7 % | 226 000 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 2 220 000 € |
| + Frais d’agence (5 % HT) | 111 000 € |
| Total acquisition | 2 331 000 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 8,4 % |
Revenus annoncés : 220 000 €/an nets de frais de plateforme, optimisables à 250 000 €. Frais d’agence de 5 % HT en sus du prix net vendeur, inclus dans le calcul du rendement.
✓ CHANGEMENT DE DESTINATION OBTENU · DEUX FORMULES
Présentation investisseurs (PDF)
Investor presentation (EN)
8-10 rue Bertin Poirée
75001 Paris — Saint-Germain-l'Auxerrois · Châtelet à 350 m · plateau de 223 m² au 2e étage d'un immeuble début XIXe · double entrée et deux escaliers : deux micro-hôtels de 4 suites autonomes et cessibles séparément (8 clés, 16 couchages) · exploitation Suites Mercier · au choix, hôtel par hôtel : mandat de gestion (l'investisseur perçoit l'EBE) ou loyer garanti 6 % par bail
10 %rentabilité nette cible · mandat
6 %loyer garanti · bail Suites Mercier
1,4 / 1,6 M€tickets hors droits · 2 lots
✓ AUTORISATION D'URBANISME OBTENUE
Télécharger le dossier (PDF)
15 rue Sainte-Anastase
75003 Paris — Le Marais · 117 m² (RDC ≈ 50 m² + sous-sol ≈ 67 m²) · 6 couchages · hébergement hôtelier — Airbnb
~15,2 %rendement
1,3 M€prix (fonds)
117 m²surface
Visite vidéo — juillet 2026
✓ AUTORISATION D'URBANISME OBTENUE · 1 OU 2 LOTS AU CHOIX
Télécharger le dossier (PDF)
Version marque blanche
Plan — un lot
Plan — deux lots
63 rue de Ponthieu
75008 Paris — Champs-Élysées / Faubourg-Saint-Honoré · 163 m² au 1er étage · immeuble haussmannien avec ascenseur · double exposition rue et cour intérieure arborée · parquet point de Hongrie, moulures, cheminées, grande hauteur sous plafond · changement de destination vers l'hébergement hôtelier accordé par la Ville de Paris et purgé · deux configurations étudiées et toutes deux faisables : un seul grand appartement de 4 suites en-suite, ou une division en deux appartements indépendants (110,2 m² + 53,1 m²)
~14,4 %rendement projeté
2 836 200 €prix net vendeur
163 m²surface
Deux configurations possibles
| En un lot — 163 m² : 4 suites en-suite (5 salles de bains, 2 WC), salon et salle à manger traversants, cuisine, buanderie/cellier | 1 appartement |
| En deux lots — 110,2 m² (3 suites en-suite + pièce de vie 32,1 m² + cuisine) et 53,1 m² (2 chambres, 2 salles de bains + pièce de vie 19,3 m²), entrées séparées | 2 appartements |
Revenus projetés (année pleine)
| Revenus nets de frais de plateforme et de conciergerie (2 800 €/m²/an) | 456 400 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : copropriété, électricité, eau) | – 24 450 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 431 950 € |
Acquisition
| Prix net vendeur (17 400 €/m²) | 2 836 200 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 155 991 € |
| Total acquisition | 2 992 191 € |
| Rendement projeté (revenus nets / total acquisition) | ~14,4 % |
Visite vidéo — août 2026
La version marque blanche est le même dossier sans aucune mention d’Agence BnB : à transmettre tel quel à un acquéreur si vous intervenez comme intermédiaire.
Bien non encore exploité : les revenus ci-dessus sont une projection Agence BnB sur la base d’une exploitation en année pleine, et non un historique constaté.
✓ CHANGEMENT DE DESTINATION OBTENU · REPRISE DE PROMESSE
Télécharger le dossier (PDF)
204 boulevard Saint-Germain — Paris 7ᵉ
75007 Paris — Saint-Germain-des-Prés · lot 26, deux pièces sur cour au 2e étage (bâtiment B) · 37,50 m² Carrez · ancien local tertiaire vacant · changement de destination vers l'hébergement hôtelier obtenu (autorisation non encore purgée) · projet : suite hôtelière palace de 4 couchages, 225 k€ de travaux et mobilier · reprise par substitution dans la promesse authentique du 26 juin 2026 · exploitation Lavie Maison (gestion 15 % HT)
10,71 %yield on cost · BP Lavie Maison
530 000 €prix honoraires inclus
37,50 m²surface Carrez · 4 couchages
Économie d'acquisition
| Prix net vendeur | 505 000 € |
| + Honoraires acquéreur | 25 000 € |
| Prix honoraires inclus (14 133 €/m²) | 530 000 € |
| + Honoraires d'intermédiation (substitution dans la promesse) | 150 000 € HT |
| + Frais d'acquisition estimés | 39 000 € |
| + Travaux et FF&E — suite palace 4 couchages (6 000 €/m²) | 225 000 € |
| + Portage financier (8 mois de travaux) | 20 445 € |
| Coût économique total (25 719 €/m²) | 964 445 € |
Exploitation projetée — BP Lavie Maison, année pleine
| Chiffre d'affaires hébergement TTC (313 nuitées · 580 € TTC en moyenne · occupation 85,8 %) | 181 534 € |
| – Commissions de plateforme (50 % Airbnb à 15,5 % · 50 % Booking à 18,4 %) | – 30 771 € |
| – TVA à 10 % | – 16 503 € |
| – Gestion Lavie Maison (15 % HT du CA HT net des commissions de plateforme) | – 20 140 € |
| Revenu net propriétaire HT (3 043 €/m²/an) | 114 120 € |
| – Charges propriétaire (taxe foncière, copropriété, énergie, eau, internet, assurance, réserve FF&E, CFE) | – 10 840 € |
| NOI stabilisé (avant dette et fiscalité) | 103 280 € |
| Yield on cost (NOI / coût économique) | 10,71 % |
BP Lavie Maison, septembre 2026 : prix moyens et saisonnalité calibrés sur le décile supérieur du parc Lavie Maison pour un 4 couchages à Saint-Germain-des-Prés · frais de ménage facturés aux voyageurs, neutres dans le BP · commission de gestion calculée comme dans le mandat (15 % HT du CA HT après frais de plateforme). Financement illustratif, non engagé : dette 651,6 k€ à 4,50 % sur 15 ans (67,6 % du coût) → DSCR 1,73x, cash-flow 43,5 k€/an, cash-on-cash 13,9 % sur 312,9 k€ de fonds propres ; une baisse de 20 % du revenu conserve un DSCR de 1,35x. Honoraires d'intermédiation hors taxes, TVA récupérable en exploitation para-hôtelière. Changement de destination obtenu selon les éléments du porteur de la promesse — purge de l'autorisation, faculté de substitution et régime d'usage à confirmer en diligence. Chiffres indicatifs, sous réserve de due diligence — ne constitue pas une offre.
Bien non encore exploité : les revenus ci-dessus sont une projection Lavie Maison en année pleine, et non un historique constaté. Façade et intérieurs « après travaux » sont des visuels d'intention non contractuels.
✓ EN EXPLOITATION · ANCIENNE BOUTIQUE TRANSFORMÉE
10b rue de Capri — Paris 12ᵉ
75012 Paris — Daumesnil / Bel-Air · métro Michel Bizot (M8) · 33 m² en rez-de-chaussée + sous-sol · ancien local commercial (boutique) transformé en hébergement hôtelier — changement de destination obtenu (déclaration du vendeur, justificatifs sur demande) · exploité en meublé de tourisme (courte durée), reprise clé en main · ticket d'entrée accessible
9,5 %rentabilité projetée
369 000 €prix net vendeur
33 m²surface + sous-sol
Investissement
| Prix net vendeur | 369 000 € |
| + Honoraires (5 % HT, à la charge de l'acquéreur) | 22 140 € |
| + Travaux de remise à niveau (2 000 € TTC/m²) | 66 000 € |
| Prix de revient | 457 140 € |
Exploitation projetée — année pleine
| Revenus locatifs nets de frais de plateforme (projection) | 47 718 € |
| – Charges courantes (130 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 4 290 € |
| EBE (résultat d'exploitation) | 43 428 € |
| Rentabilité projetée (EBE / prix de revient) | 9,5 % |
Simulation : rentabilité cible de 9,5 % du prix de revient · charges courantes 130 €/m²/an · travaux de remise à niveau 2 000 € TTC/m² provisionnés. Bien actuellement exploité en meublé de tourisme — historique d'exploitation et justificatifs d'urbanisme sur demande. Chiffres indicatifs, sous réserve de due diligence — ne constitue pas une offre.
LOCAL COMMERCIAL · 2 PLATEAUX À AMÉNAGER EN 2 × 5 SUITES
16 rue de la Croix — Marseille 7ᵉ
13007 Marseille — entre le Vieux-Port, Saint-Victor et Notre-Dame-de-la-Garde · lots 12 et 13 · local commercial (ancien atelier de menuiserie) sur deux niveaux : rez-de-chaussée ≈ 99 m² + étage ≈ 92 m², soit 191,33 m² Carrez (certificat de superficie du 25/08/2026) · projet : deux appartements climatisés de 5 chambres en-suite, 10 couchages chacun · destination actuelle « commerce et activités de service », dont l'hébergement touristique est une sous-destination : pas de changement de destination à solliciter (analyse du vendeur, à confirmer en due diligence) · dossier de diagnostics complet disponible (amiante : conduits extérieurs des WC uniquement, non dégradés · pas de termites · DPE vierge, local non chauffé)
13,3 %rentabilité projetée · travaux inclus
760 000 €prix net vendeur · 4 000 €/m²
191 m²Carrez · 2 niveaux
Investissement
| Prix net vendeur (190 m² × 4 000 €/m²) | 760 000 € |
| + Frais d'agence (5,5 % HT, à la charge de l'acquéreur) | 41 800 € |
| Prix d'acquisition, frais d'agence inclus | 801 800 € |
| + Travaux et ameublement — deux appartements de 5 suites (provision 2 000 € TTC/m², à affiner sur devis) | 382 000 € |
| Prix de revient | 1 183 800 € |
Exploitation projetée — année pleine, deux appartements de 5 suites
| Chiffre d'affaires — avis de valeur locative Croceo du 19/08/2026, scénario médian : 400 €/nuit × 75 % d'occupation × 2 lots (fourchette 204 400 – 229 950 €) | 219 000 € |
| – Commissions de plateforme (15 %) | – 32 850 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 28 650 € |
| EBE (résultat d'exploitation) | 157 500 € |
| Rentabilité projetée (EBE / prix de revient, travaux inclus) | 13,3 % |
| Rendement sur le seul prix d'acquisition (EBE / 801 800 €, hors travaux) | 19,6 % |
Simulation Agence BnB à partir de l'avis de valeur locative établi par Croceo (agence de location saisonnière à Marseille, CPI 1310 2023 000 000 027) à la demande du vendeur, pour un appartement de 100 m² en rez-de-chaussée, 5 chambres et 5 salles de bains, 10 couchages, climatisé : prix publics de 350 / 400 / 450 € la nuit à 80 / 75 / 70 % d'occupation, soit 102 200 / 109 500 / 114 975 € de chiffre d'affaires annuel par appartement — retenu ×2 pour les deux niveaux (204 400 / 219 000 / 229 950 €). Selon le scénario bas ou haut, la rentabilité projetée s'établit entre 12,3 % et 14,1 %. Commissions de plateforme 15 % · charges courantes 150 €/m²/an · exploitation directe (une conciergerie rémunérée 15 % HT ramènerait la rentabilité à environ 11 %). Chiffres indicatifs, sous réserve de due diligence — ne constitue pas une offre.
Visite vidéo 1 — accès, atelier du rez-de-chaussée et étage (septembre 2026)
Visite vidéo 2 — l'étage (septembre 2026)
Bien non encore exploité : les revenus ci-dessus sont une projection en année pleine après travaux, et non un historique constaté. Le plan à 5 suites est un schéma d'intention non contractuel ; les photos sont des captures de la visite vidéo de septembre 2026.
Portefeuille en exploitation — 5 adresses (Paris & Bordeaux)
Cinq adresses exploitées en location courte durée, vendues avec leur historique complet de revenus, au rendement net de 8,5 à 10 % (frais d’agence de 5,5 % HT et charges courantes de 150 €/m²/an — électricité, eau, copropriété — inclus dans le calcul). Toutes les adresses ont fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme accordée par la mairie. Base : revenus nets des 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026) en exploitation directe — net propriétaire constaté + frais de conciergerie (nuls en direct) + moitié des frais de ménage (refacturés aux voyageurs).
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
6 rue Cochin — Paris 5ᵉ (lots réunis)
Quartier Latin, bord de Seine · ≈ 110 m² (surfaces déclarées : 30 + 35 + 45 m²) · 3 appartements · 19 couchages · 6 chambres · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
8,5 %rendement net
2 720 000 €prix net vendeur
244 343 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 197 450 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 42 049 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 21 344 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 16 500 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 244 343 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 2 720 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 149 600 € |
| Total acquisition | 2 869 600 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 8,5 % |
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
3 rue Guersant — Paris 17ᵉ (lots réunis)
Ternes / Porte Maillot · 76 m² Carrez · 4 appartements · 10 couchages · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
10,0 %rendement net
1 185 000 €prix net vendeur
125 320 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 98 188 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 22 598 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 15 954 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 11 420 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 125 320 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 1 185 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 65 175 € |
| Total acquisition | 1 250 175 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 10,0 % |
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
4 impasse Guéménée — Paris 4ᵉ (lots réunis)
Le Marais / Bastille · 67 m² Carrez + cour privative 24,5 m² · 2 appartements · 11 couchages · 3 chambres · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
8,5 %rendement net
1 395 000 €prix net vendeur
125 360 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 101 818 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 21 837 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 11 725 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 10 020 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 125 360 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 1 395 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 76 725 € |
| Total acquisition | 1 471 725 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 8,5 % |
Dossier complet — plans, DPE, chauffage, occupation et charges mois par mois →
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
61 rue Minvielle — Bordeaux (le bloc)
Jardin Public / Chartrons · 149 m² Carrez · 6 appartements · 20 couchages · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
9,0 %rendement net
975 000 €prix net vendeur
92 625 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 81 444 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 16 544 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 17 006 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 22 368 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 92 625 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 975 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 53 625 € |
| Total acquisition | 1 028 625 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 9,0 % |
✓ URBANISME ACCORDÉ · EN EXPLOITATION
4 rue Froissart — Paris 3ᵉ
Le Marais · 38 m² · 6 couchages · 2 chambres · exploitation Airbnb en cours, reprise clé en main
8,5 %rendement net
785 000 €prix net vendeur
70 558 €revenus nets / an
Revenus 12 derniers mois (juil. 2025 – juin 2026)
| Net propriétaire constaté | 57 773 € |
| + Frais de conciergerie économisés (exploitation directe) | 12 237 € |
| + Frais de ménage, moitié (refacturés aux voyageurs) | 6 277 € |
| – Charges courantes (150 €/m²/an : électricité, eau, copropriété) | – 5 730 € |
| Revenus nets annuels — base de valorisation | 70 558 € |
Acquisition
| Prix net vendeur | 785 000 € |
| + Frais d’agence (5,5 % HT) | 43 175 € |
| Total acquisition | 828 175 € |
| Rendement (revenus nets / total acquisition) | 8,5 % |