Investir · Hôtel
Un hôtel ne s'achète pas au mètre carré : il s'achète sur ce que son exploitation produit, et sur ce que ses murs vaudront le jour où elle s'arrête. Nous instruisons les deux avant que vous ne signiez. 4 % HT au succès — rien si vous n'achetez pas.
Un mandat de chasse honnête se juge autant à ce qu'il refuse qu'à ce qu'il propose. Nous écartons les hôtels dont la faiblesse est structurelle — un mauvais emplacement ne se redresse pas —, ceux dont le revenu dépend d'un contrat unique qui ne se transmettra pas, ceux dont le retard d'investissement dépasse ce que le prix concède, et ceux dont le bail est trop court quand vous n'achetez que le fonds.
Nous vous dirons aussi quand un actif vaut plus mort que vivant : dans les marchés tendus, les murs valent parfois davantage en logements qu'en hôtel. C'est une information qui change votre thèse d'investissement — encore faut-il que la transformation soit autorisable, et les règles de protection de l'hôtellerie l'interdisent parfois.
Nous partons de votre thèse — capital disponible, envie d'exploiter ou non, horizon, tolérance aux travaux — et nous en déduisons un périmètre. Puis nous cherchons, en grande partie off-market : les bons dossiers hôteliers circulent entre opérateurs et conseils bien avant d'atteindre un portail.
Sur chaque bien retenu, nous établissons les trois valeurs séparément — multiple d'EBITDA normatif, prix par clé, valeur des murs — et nous vous montrons où elles divergent. Notre méthode de valorisation est publique : vous pouvez vérifier notre raisonnement plutôt que de nous croire sur parole.
Si l'actif nécessite une autorisation — transformation, extension, changement de destination — nous l'instruisons avant l'acquisition. C'est la différence entre acheter un projet et acheter un espoir.
4 % HT du prix d'acquisition, au succès. Pas de retainer, pas d'abonnement, rien si vous n'achetez pas.
Un point qui nous semble non négociable : sur les dossiers où nous vous représentons, nous ne sommes jamais rémunérés par le vendeur. C'est ce qui rend notre avis sur un bien crédible — y compris quand il consiste à vous dire de ne pas l'acheter.
Vous vendez plutôt que vous n'achetez ? Voir Vendre son hôtel.
Les trois configurations, parce qu'elles ne s'adressent pas aux mêmes profils. Les murs et fonds réunis conviennent à qui veut détenir et exploiter. Le fonds seul, sous bail, demande moins de capital mais expose au bail. Les murs seuls intéressent qui veut porter l'actif et le donner à exploiter. Nous vous aidons à trancher avant de chercher — c'est cet arbitrage qui définit le périmètre de la chasse.
Un hôtel dont le RevPAR est bas pour de mauvaises raisons — un prix moyen sous-évalué, un actif fatigué, une commercialisation absente — plutôt qu'à cause de son emplacement. Le premier se redresse, le second jamais. Nous écartons systématiquement les actifs dont la faiblesse est structurelle, même quand le prix semble attractif.
Oui, et c'est souvent là que se trouve la valeur. Un immeuble de bureaux vide bien placé peut valoir plus en hôtel qu'en bureaux — à condition que le projet soit autorisable et que les clés réalisables couvrent l'opération. Nous instruisons ce point avant l'acquisition, jamais après.
4 % HT du prix d'acquisition, au succès. Pas de retainer, pas d'abonnement, rien si vous n'achetez pas. Nous ne sommes jamais rémunérés par le vendeur sur les dossiers où nous vous représentons — c'est ce qui garantit que notre avis sur un bien vous est dû à vous seul.
En grande partie. Les hôtels se vendent peu sur les portails : les bons dossiers circulent entre opérateurs, conseils et propriétaires qui ne se sont pas encore décidés. C'est précisément ce réseau qui fait le travail — et il fonctionne dans les deux sens, puisque nous accompagnons aussi les vendeurs.