Commercialité · Paris
Rachat de commercialité pour compenser un changement d'usage, ou cession de la commercialité d'un local qui vaut de l'or ? Il n'existe pas de bourse officielle de la commercialité — c'est un marché de gré à gré, et nous intervenons des deux côtés : recherche, négociation, sécurisation juridique — au succès.
À vérifier en premier
Votre projet vise un local non résidentiel ? Le passage en hébergement hôtelier (Airbnb légal à l'année) n'exige aucune compensation — souvent des centaines de milliers d'euros économisés vs l'achat de commercialité.
À Paris, transformer un logement en autre chose (bureaux, meublé de tourisme…) exige une autorisation de changement d'usage avec compensation : créer du logement en échange, dans le même secteur. Cette surface d'échange, c'est la commercialité — elle s'achète auprès d'un propriétaire qui accepte de transformer son local commercial ou ses bureaux en logement.
Deux subtilités font tout le prix. Le secteur : en zone de compensation renforcée (l'essentiel du centre et de l'ouest), il faut compenser 2 m² pour 1 m² transformé — sauf si le cédant est un bailleur social, qui compte 1 pour 1. La qualité du cédant, donc : la commercialité « sociale » se paie plus cher au m², mais il en faut deux fois moins. Pour les meublés de tourisme, la compensation doit en plus se trouver dans le même quartier administratif.
Avant d'acheter de la commercialité, vérifiez l'alternative. Si votre projet porte sur un local qui n'est pas un logement, le changement de destination vers l'hébergement hôtelier n'exige aucune compensation — souvent des centaines de milliers d'euros économisés. Nous vérifions ce point systématiquement dans l'étude gratuite.
Fourchettes constatées sur le marché (croisement des grilles publiées par les intermédiaires spécialisés, T4 2025), arrondies — en € HT par m² à compenser. Il n'existe aucune grille officielle : chaque cession se négocie de gré à gré, selon le secteur exact, le volume et le calendrier.
| Arrondissement | Cédant privé2 m² pour 1 en secteur renforcé | Cédant bailleur social1 m² pour 1 |
|---|---|---|
| Paris 1ᵉʳ | à partir de 2 050 € HT/m² | à partir de 3 950 € HT/m² |
| Paris 2ᵉ | à partir de 2 050 € HT/m² | à partir de 4 150 € HT/m² |
| Paris 3ᵉ | à partir de 1 500 € HT/m² | à partir de 2 850 € HT/m² |
| Paris 4ᵉ | à partir de 1 550 € HT/m² | à partir de 2 900 € HT/m² |
| Paris 5ᵉ | ≈ 1 150 € HT/m² | ≈ 2 450 € HT/m² |
| Paris 6ᵉ | à partir de 1 950 € HT/m² | à partir de 4 000 € HT/m² |
| Paris 7ᵉ | à partir de 2 100 € HT/m² | à partir de 4 050 € HT/m² |
| Paris 8ᵉ | à partir de 5 100 € HT/m² | à partir de 10 250 € HT/m² |
| Paris 9ᵉ | à partir de 2 250 € HT/m² | à partir de 4 650 € HT/m² |
| Paris 10ᵉ | ≈ 750 € HT/m² | ≈ 1 450 € HT/m² |
| Paris 11ᵉ | ≈ 1 100 € HT/m² | ≈ 1 075 € HT/m² |
| Paris 12ᵉ | ≈ 1 025 € HT/m² | ≈ 1 000 € HT/m² |
| Paris 13ᵉ | ≈ 850 € HT/m² | ≈ 900 € HT/m² |
| Paris 14ᵉ | ≈ 700 € HT/m² | ≈ 1 375 € HT/m² |
| Paris 15ᵉ | ≈ 750 € HT/m² | ≈ 1 500 € HT/m² |
| Paris 16ᵉ | à partir de 2 000 € HT/m² | à partir de 4 050 € HT/m² |
| Paris 17ᵉ | à partir de 1 450 € HT/m² | à partir de 3 000 € HT/m² |
| Paris 18ᵉ | ≈ 500 € HT/m² | ≈ 950 € HT/m² |
| Paris 19ᵉ | ≈ 725 € HT/m² | ≈ 700 € HT/m² |
| Paris 20ᵉ | ≈ 700 € HT/m² | ≈ 675 € HT/m² |
Valeurs indicatives, non contractuelles, susceptibles d'évoluer à tout moment ; elles ne constituent ni une offre ni une cotation. Le prix réel dépend du secteur précis (compensation renforcée ou non), de la destination visée, du volume et de la rareté locale — certains micro-secteurs traitent bien au-delà de ces fourchettes.
Estimation immédiate à partir de l'adresse et de la surface — cession comme rachat de commercialité. Nos honoraires au succès sont affichés en toute transparence : calés environ 10 % sous les pratiques de courtage constatées sur ce marché.
Estimation indicative fondée sur la grille de marché ci-dessus (T4 2025) — ni offre, ni cotation. Hors Paris : marché étroit, estimation sur demande.
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Produit de cession estimé
Depuis la loi Le Meur, les grandes villes durcissent leurs règlements de changement d'usage : transformer un logement en meublé de tourisme y exige une compensation. Ratios et prix constatés en juillet 2026 — hors de Paris, le marché des titres est étroit ou inexistant : la compensation se fait le plus souvent « en nature » (transformer un local en logement), et c'est précisément là que notre métier d'urbanisme intervient.
Ratio · 1 : 1 dans le même arrondissement — dès le 1ᵉʳ m² en hypercentre (Presqu'île) et pour les personnes morales
Règlement métropolitain durci au 01/01/2026 : hors hypercentre, compensation dès 35 m² ; particuliers : autorisation temporaire 9 ans non renouvelable possible. Marché étroit (grilles courtiers : 450-650 € en Presqu'île).
Ratio · 1 : 1 — surface habitable équivalente (tolérance −10 %), même groupe d'arrondissements
Compensation obligatoire dès le 1ᵉʳ bien depuis le 29/04/2025 (règlement métropolitain AMP du 27/02/2025, validé par le TA en juin 2025). Marché naissant, prix constatés élevés.
Ratio · 1 : 1 en zones B et C — 2 : 1 (surface double) en zone A (intra-cours), sauf compensation en logement social
Compensation dès le 1ᵉʳ bien (règlement 2017, durci par délibérations de juillet et septembre 2025) ; zone A intra-cours = compensation renforcée 2 : 1, la compensation ne pouvant venir que de la zone A elle-même. Des titres s'y échangent désormais via les intermédiaires spécialisés, mais aucun prix n'est publié : cessions de gré à gré, valeurs très variables selon la zone — estimation au cas par cas.
Ratio · 1 : 1 sur toute la commune — après l'unique autorisation temporaire (3 ans, non renouvelable) par foyer fiscal
Règlement 2026 (délib. du 05/12/2025) : quotas de 671 autorisations/an dans 4 secteurs tendus (dépôts en février), contentieux en cours devant le Conseil d'État. Frais de dossier ~7 500 €.
Ratio · 1 : 1 (surface et qualité équivalentes) — 1,5 : 1 en secteur de compensation renforcée (hypercentre)
Règlement durci par l'Eurométropole le 19/12/2025, applicable aux demandes déposées à partir du 01/02/2026. Pas de marché de commercialité constaté : compensation en nature.
Ratio · 1 : 1 — surface au moins équivalente, dans la même commune (24 communes en zone tendue)
Règlement CAPB en vigueur depuis mars 2023, définitivement validé en justice. Effet massif : −92 % de demandes la première année. Compensation en nature, pas de marché de titres.
Ratio · 1 : 1 — local de qualité et superficie équivalentes, dans la même commune
Règlement commun EPT Paris Ouest La Défense (2019, modifié 2023) : compensation obligatoire dès le 1ᵉʳ meublé de tourisme en résidence secondaire.
Ratio · 1 : 1 — surface et qualité au moins équivalentes, dans la même commune
Règlement EPT Grand Paris Seine Ouest du 25/06/2025, en vigueur depuis le 01/09/2025 : compensation dès le 1ᵉʳ bien.
Ratio · 1 : 1 — surface équivalente, pas de secteur renforcé
Règlement de la CA de La Rochelle (2022-2023, renforcé le 13/11/2025) applicable dans 10 communes en zone tendue.
Ratio · 1 : 1 — surface au moins équivalente, dans la même zone (centre-ville, faubourgs ou reste du territoire)
Régime de compensation adopté par délibération n° DEL-22-1077 du 20 octobre 2022 de Toulouse Métropole et en vigueur depuis le 1er novembre 2023 ; trois périmètres de compensation, compensation exigée dès le 1er logement pour les personnes morales et à partir du 3e logement pour les personnes physiques (les locaux en rez-de-chaussée ne peuvent servir de compensation).
Ratio · 1 : 1 — surface au moins égale, dans le même quartier administratif ou le périmètre du PSMV
Régime de compensation en vigueur (règlement modifié en 2025) : autorisation réelle et définitive subordonnée à la transformation concomitante d'un local d'un autre usage en logement ; la compensation s'impose aux personnes morales et aux personnes physiques ne pouvant bénéficier de l'autorisation temporaire personnelle (4 ans non reconductible), le règlement 2025 ajoutant par ailleurs une zone à quota de 770 autorisations sans compensation.
Ratio · « 1 : 1 — 1,5 : 1 en zone 1 (Vieux-Lille / centre) »
Règlement modificatif adopté par le conseil de la MEL le 9 février 2024 et en vigueur depuis le 1er avril 2024 : toute demande de changement d'usage en meublé de tourisme est soumise à compensation sans dérogation (transformation concomitante en habitation d'un local d'un autre usage), selon 3 zones — ratio 1:1 en zones 2 et 3, 1,5:1 en zone 1 (Vieux-Lille et centre-ville), applicable à Lille, Hellemmes et Lomme.
Ratio · « 1 : 1 — dans le même quartier »
Règlement adopté par délibération n° 2018-77 du conseil métropolitain du 22 juin 2018 et en vigueur depuis le 1er janvier 2019 (applicable à la seule ville de Nantes) : compensation exigée à partir du 2e logement pour une personne physique et dès le 1er logement pour une personne morale, par création d'un logement équivalent (ratio 1:1) dans le même quartier ; l'autorisation avec compensation revêt un caractère réel attaché au local.
Cas à part — Annecy. Annecy (Grand Annecy, 27 communes) régule par QUOTAS, pas par compensation : ~2 660 autorisations plafonnées par zone, une seule autorisation active par personne, valable 4 ans. Il n'y a donc pas de commercialité à y acheter — le sujet est d'obtenir l'une des autorisations du quota.
Synthèse indicative des règlements en vigueur (juillet 2026), non exhaustive et susceptible d'évoluer — chaque commune peut modifier son règlement à tout moment. Vérification au cas par cas indispensable avant toute opération : c'est l'objet de notre étude gratuite.
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Nos honoraires
Minimum 15 000 € HT par opération — dus uniquement lorsque la cession est réalisée. Recherche, négociation, coordination des actes et lien avec le dossier de changement d'usage : tout est compris. Rien à l'engagement, rien pendant la recherche.
Achat ou vente : décrivez l'opération, nous revenons sous 48 h ouvrées avec une estimation et la marche à suivre.
Pour aller plus loin : le changement de destination (sans compensation) · louer légalement à Paris · ce que vaut un local autorisé · vendre son Airbnb
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