Valorisation
L'autorisation d'urbanisme n'est pas un papier : c'est un actif, attaché aux murs, qui change le revenu du local — et donc sa valeur.
En bail commercial ou tertiaire, un local vaut son loyer : un montant au m² fixé par le marché locatif local, encadré par le bail, revalorisé à l'indice. C'est stable, mais plafonné — et la vacance des bureaux pèse sur les valeurs dans beaucoup de centres-villes.
En hébergement hôtelier, le même local vend des nuitées. Dans un emplacement touristique, le revenu annuel par m² dépasse très souvent le loyer commercial du même local — fréquemment du simple au double, parfois davantage dans les quartiers les plus demandés de Paris et des grandes villes touristiques. Nous le constatons sur nos propres exploitations.
À taux de capitalisation comparable, la valeur des murs suit le revenu. C'est tout l'enjeu du changement de destination : il ne change pas le local, il change son économie.
Exemple illustratif
Aujourd'hui — bail commercial
Loyer de marché du quartier, encadré par le bail. Valeur des murs = loyer capitalisé au taux du marché tertiaire/commerce local.
Demain — hébergement hôtelier autorisé
Revenu = nuitées × prix moyen × occupation du quartier, sans limite de nuitées ni quota. Valeur des murs = ce revenu capitalisé — plus un marché d'acquéreurs élargi (investisseurs et opérateurs hôteliers), car l'autorisation se vend avec les murs.
Les chiffres exacts dépendent de l'adresse, de l'état du local et du marché : nous les établissons pour votre local dans l'étude gratuite, à partir des performances réelles de nos exploitations et des données de marché (prix moyens, occupation) du quartier.
Nos honoraires sont de 100 € HT/m², minimum 2 500 € HT, payés uniquement à l'obtention. Rapportés à l'écart de valeur créé par l'autorisation, ils représentent généralement une fraction très faible du gain — et le risque est nul : 0 € si l'autorisation n'est pas obtenue. Le détail des tarifs →
Décrivez-le : nous répondons sous 48 h ouvrées avec la faisabilité ET l'ordre de grandeur de la valeur créée.
Pour aller plus loin : nos réalisations · meublé de tourisme vs hébergement hôtelier · le guide du changement de destination