Ressource conciergeries
Où ouvrir ? La question qui décide de tout. Voici notre classement d'exploitant — 202 marchés dans le monde, notés sur la demande, le climat réglementaire et la saisonnalité. Par le fondateur de BnbLord (une des premières conciergeries Airbnb, fusionnée avec GuestReady).
Un bon marché de conciergerie, ce n'est pas seulement une ville touristique : c'est le croisement de trois forces. La demande (volume et prix des nuitées), le climat réglementaire (peut-on exploiter légalement, et pour combien de temps encore ?) et la concurrence (une ville saturée de conciergeries laisse peu de marge). Nous classons chaque marché en trois niveaux et signalons son climat réglementaire — la variable qui tue le plus de projets.
Classement éditorial fondé sur notre expérience d'exploitant et l'observation continue des marchés. Les indicateurs affichés (revenu annuel moyen par logement, prix moyen par nuit, taux d'occupation, score de marché sur 100) sont des estimations de marché agrégées et arrondies, à titre indicatif — elles ne constituent ni une garantie de revenus ni un conseil en investissement, et la réglementation de chaque marché se vérifie localement au moment du projet.
Demande massive, ADR élevés — mais souvent les plus régulés : la valeur y est dans le montage (hébergement hôtelier, mid-term, licences existantes).
Paris
France · Europe de l'Ouest
Demande colossale toute l'année, mais changement d'usage/compensation et 90 j : jouer l'hébergement hôtelier et le mid-term.
Toute l'année
Nice
France · Côte d'Azur
Marché premium azuréen, très saisonnier ; enregistrement et changement d'usage actifs.
Estival
Cannes
France · Côte d'Azur
Congrès + festival = ADR élevés ; plus accueillante que Paris.
Estival
Lisbonne
Portugal · Portugal
Aimant européen, mais gel des licences AL dans le centre : viser périphérie et licences existantes.
Toute l'année
Porto
Portugal · Portugal
Même dynamique que Lisbonne, licences contingentées.
Toute l'année
Algarve
Portugal · Portugal
Balnéaire massif, forte saisonnalité.
Estival
Madrid
Espagne · Espagne
Capitale, nouvelles règles limitant fortement le centre.
Toute l'année
Barcelone
Espagne · Espagne
Objectif zéro licence STR d'ici 2028 : marché en sursis.
Toute l'année
Malaga
Espagne · Andalousie
Costa del Sol + télétravail ; moratoires par quartier.
Toute l'année
Palma de Majorque
Espagne · Baléares
Baléares très restrictives sur les appartements.
Estival
Ibiza
Espagne · Baléares
Ultra-premium, appartements quasi interdits.
Estival
Tenerife
Espagne · Canaries
Climat annuel, très forte demande nordique.
Toute l'année
Rome
Italie · Italie
Demande énorme, nouvelles règles d'enregistrement national (CIN).
Toute l'année
Florence
Italie · Toscane
Centre historique gelé aux nouvelles locations.
Toute l'année
Milan
Italie · Italie
Marché d'affaires + mode + design week.
City-break
Venise
Italie · Vénétie
Sur-tourisme, contribution d'accès, marché tendu.
Toute l'année
Athènes
Grèce · Grèce
Boom STR, moratoire d'un an sur nouvelles licences dans le centre.
Toute l'année
Santorin
Grèce · Cyclades
Ultra-premium estival.
Estival
Mykonos
Grèce · Cyclades
Fête + luxe, très saisonnier.
Estival
Londres
Royaume-Uni · Royaume-Uni
Plafond 90 nuits/an sans autorisation ; demande immense, mid-term clé.
Toute l'année
Édimbourg
Royaume-Uni · Écosse
Licence STL obligatoire + zone de contrôle ; Fringe = pic.
Estival
Dublin
Irlande · Irlande
Règles très strictes hors résidence principale ; pénurie de logement.
City-break
Amsterdam
Pays-Bas · Pays-Bas
30 nuits/an max + permis : un des marchés les plus fermés.
Toute l'année
Berlin
Allemagne · Allemagne
Zweckentfremdung : autorisation obligatoire, demande énorme.
Toute l'année
Munich
Allemagne · Allemagne
Oktoberfest + affaires ; règles strictes.
Toute l'année
Vienne
Autriche · Autriche
Interdiction en zone résidentielle depuis 2024.
Toute l'année
Zurich
Suisse · Suisse
ADR parmi les plus élevés d'Europe.
City-break
Genève
Suisse · Suisse
Organisations internationales, prix très hauts.
City-break
Prague
Tchéquie · Europe centrale
Aimant touristique, régulation en discussion.
Toute l'année
Budapest
Hongrie · Europe centrale
Très rentable, référendums d'arrondissement possibles.
Toute l'année
New York
États-Unis · USA
Local Law 18 a quasi tué le STR : marché à éviter sauf 30 j+.
Toute l'année
Miami
États-Unis · Floride
Hiver premium, règles par municipalité.
Hivernal
Orlando
États-Unis · Floride
Parcs à thème, zones dédiées vacation homes.
Toute l'année
Los Angeles
États-Unis · Californie
Résidence principale + enregistrement.
Toute l'année
Las Vegas
États-Unis · Nevada
Événementiel massif, comté restrictif.
Toute l'année
Mexico
Mexique · Mexique
Nomades US, quartiers Roma/Condesa en plein boom.
Toute l'année
Cancún / Riviera Maya
Mexique · Mexique
Balnéaire international massif.
Toute l'année
Medellín
Colombie · Amérique latine
Capitale des nomades, croissance explosive.
Toute l'année
Buenos Aires
Argentine · Amérique latine
Change favorable, demande internationale.
Toute l'année
Rio de Janeiro
Brésil · Amérique latine
Plages + carnaval + événements.
Estival
Punta Cana
Rép. dominicaine · Caraïbes
All-inclusive + villas, demande US/EU.
Hivernal
Dubaï
Émirats · Golfe
Régulation pro-STR (DTCM), ADR élevés, hiver premium.
Hivernal
Marrakech
Maroc · Afrique du Nord
Riads, demande européenne annuelle.
Toute l'année
Le Cap
Afrique du Sud · Afrique
ADR forts en devise faible, saison inversée.
Estival
Bali
Indonésie · Asie du Sud-Est
Villas + nomades, marché roi mais concurrence forte.
Toute l'année
Bangkok
Thaïlande · Asie du Sud-Est
Demande énorme, loi condo <30 j restrictive : viser mid-term.
Toute l'année
Phuket
Thaïlande · Asie du Sud-Est
Villas balnéaires, demande russe/européenne.
Hivernal
Singapour
Singapour · Asie
Minimum 3 mois : STR quasi interdit.
Toute l'année
Tokyo
Japon · Asie
Loi minpaku 180 j/an + enregistrement.
Toute l'année
Sydney
Australie · Océanie
Plafond 180 j en zones métropolitaines.
Estival
Honolulu / Maui
États-Unis · Hawaï
Balnéaire cher, règles très serrées.
Toute l'année
Costa del Sol / Marbella
Espagne · Andalousie
Premium annuel, golf.
Toute l'année
Istanbul
Turquie · Eurasie
Nouvelle licence obligatoire depuis 2024, demande immense.
Toute l'année
Excellent rapport demande/concurrence/régulation : le cœur de cible pour lancer une conciergerie rentable.
Bordeaux
France · Sud-Ouest
Œnotourisme et city-break ; compensation dès le 1er bien.
Toute l'année
Marseille
France · Sud
Grosse demande estivale, régime qui se durcit sur le centre.
Estival
Lyon
France · Rhône-Alpes
Marché d'affaires + tourisme ; changement d'usage avec compensation.
City-break
Annecy
France · Alpes
Très demandé, mais quotas et changement d'usage parmi les plus stricts.
Toute l'année
Biarritz
France · Pays Basque
Compensation ferme validée en justice ; premium balnéaire.
Estival
Saint-Malo
France · Bretagne
Littoral très contraint, compensation.
Estival
Chamonix
France · Alpes
Ski + alpinisme, saison double été/hiver.
Hivernal
Saint-Tropez
France · Côte d'Azur
Ultra-premium estival.
Estival
Madère
Portugal · Portugal
Climat annuel, demande longue durée.
Toute l'année
Séville
Espagne · Andalousie
Tourisme culturel, plafonds par quartier.
City-break
Valence
Espagne · Espagne
Marché en croissance, durcissement récent.
Toute l'année
Alicante
Espagne · Costa Blanca
Balnéaire abordable, expatriés.
Estival
Saint-Sébastien
Espagne · Pays Basque
Gastronomie, marché contraint.
Estival
Las Palmas
Espagne · Canaries
Capitale des nomades numériques.
Toute l'année
Naples
Italie · Campanie
Explosion touristique récente, encore ouvert.
Toute l'année
Côme
Italie · Lombardie
Lac premium, clientèle internationale.
Estival
Palerme
Italie · Sicile
Sicile en plein essor, encore accessible.
Estival
Thessalonique
Grèce · Grèce
2e ville, encore ouverte.
Toute l'année
Rhodes
Grèce · Dodécanèse
Balnéaire de masse.
Estival
La Canée
Grèce · Crète
Crète très prisée.
Estival
Split
Croatie · Dalmatie
Côte adriatique, croisières.
Estival
Dubrovnik
Croatie · Dalmatie
Sur-tourisme, vieille ville plafonnée.
Estival
Malte / La Valette
Malte · Méditerranée
Anglophone, climat annuel, fiscalité douce.
Toute l'année
Manchester
Royaume-Uni · Angleterre
Marché d'affaires + événements, peu régulé.
Toute l'année
Rotterdam
Pays-Bas · Pays-Bas
Alternative moins contrainte qu'Amsterdam.
City-break
Bruxelles
Belgique · Belgique
Institutions UE, enregistrement régional.
City-break
Francfort
Allemagne · Allemagne
Finance + salons, forte demande semaine.
City-break
Hambourg
Allemagne · Allemagne
Enregistrement obligatoire.
Toute l'année
Salzbourg
Autriche · Autriche
Festival + Noël.
Toute l'année
Innsbruck
Autriche · Tyrol
Ski + congrès.
Hivernal
Interlaken
Suisse · Alpes
Tourisme asiatique, double saison.
Toute l'année
Copenhague
Danemark · Scandinavie
Plafond de nuits, marché cher.
Estival
Stockholm
Suède · Scandinavie
Peu régulé, été court intense.
Estival
Oslo
Norvège · Scandinavie
Prix élevés, demande affaires.
Toute l'année
Reykjavik
Islande · Islande
Plafond 90 j résidence principale.
Toute l'année
Cracovie
Pologne · Pologne
Week-ends européens, peu régulé.
Toute l'année
Varsovie
Pologne · Pologne
Affaires + tourisme mémoriel.
City-break
Nashville
États-Unis · Tennessee
Capitale du bachelor-party, permis par zone.
Toute l'année
Austin
États-Unis · Texas
Tech + festivals (SXSW, ACL).
Toute l'année
New Orleans
États-Unis · Louisiane
Tourisme festif, règles strictes par quartier.
Toute l'année
San Diego
États-Unis · Californie
Licences plafonnées.
Estival
Scottsdale / Phoenix
États-Unis · Arizona
Snowbirds, Arizona permissif.
Hivernal
Gatlinburg / Smokies
États-Unis · Tennessee
Cabines, marché vacation-rental pur.
Toute l'année
Destin / 30A
États-Unis · Floride
Balnéaire golfe, ADR élevés.
Estival
Toronto
Canada · Canada
Résidence principale + enregistrement.
Toute l'année
Montréal
Canada · Canada
Permis CITQ, contrôles.
Estival
Vancouver
Canada · Canada
Parmi les plus stricts d'Amérique.
Toute l'année
Tulum
Mexique · Mexique
Premium bohème, forte croissance.
Hivernal
Puerto Vallarta
Mexique · Mexique
Snowbirds, LGBTQ friendly.
Hivernal
Playa del Carmen
Mexique · Mexique
Nomades + plage.
Toute l'année
Carthagène
Colombie · Amérique latine
Vieille ville coloniale premium.
Toute l'année
São Paulo
Brésil · Amérique latine
Plus grand marché d'affaires d'AmLat.
City-break
Florianópolis
Brésil · Amérique latine
Balnéaire + nomades.
Estival
Cusco
Pérou · Amérique latine
Porte du Machu Picchu.
Toute l'année
Panama City
Panama · Amérique latine
Dollar, hub, fiscalité.
Toute l'année
San José / Tamarindo
Costa Rica · Amérique latine
Éco-tourisme premium.
Hivernal
Abu Dhabi
Émirats · Golfe
Cadre clair, demande culturelle.
Hivernal
Zanzibar
Tanzanie · Afrique
Balnéaire premium en essor.
Toute l'année
Île Maurice
Maurice · Océan Indien
Villas, clientèle FR/ZA, base support offshore.
Toute l'année
Tel Aviv
Israël · Moyen-Orient
ADR élevés, marché mûr.
Toute l'année
Chiang Mai
Thaïlande · Asie du Sud-Est
Capitale nomade abordable.
Hivernal
Da Nang / Hoi An
Vietnam · Asie du Sud-Est
Côte en plein boom, coûts bas.
Toute l'année
Kuala Lumpur
Malaisie · Asie du Sud-Est
Hub abordable, règles par copropriété.
Toute l'année
Osaka
Japon · Asie
Zone spéciale plus souple qu'ailleurs.
Toute l'année
Kyoto
Japon · Asie
Patrimoine, règles saisonnières strictes.
Toute l'année
Séoul
Corée du Sud · Asie
Réservé aux étrangers pour certaines catégories.
Toute l'année
Denpasar / Canggu
Indonésie · Asie du Sud-Est
Épicentre nomade de Bali.
Toute l'année
Melbourne
Australie · Océanie
Événementiel, nouvelle taxe STR d'État.
Toute l'année
Gold Coast
Australie · Océanie
Balnéaire, demande domestique.
Estival
Queenstown
Nouvelle-Zélande · Océanie
Aventure, double saison.
Hivernal
Chicago
États-Unis · USA
Enregistrement, gros marché été.
Estival
Boston
États-Unis · USA
Résidence principale, universités.
Toute l'année
Washington DC
États-Unis · USA
Résidence principale.
Toute l'année
Palm Springs
États-Unis · Californie
Désert premium, permis établis.
Hivernal
Park City
États-Unis · Utah
Ski premium.
Hivernal
Aspen / Vail
États-Unis · Colorado
Ski ultra-premium.
Hivernal
Courchevel / Méribel
France · Alpes
Ski ultra-premium.
Hivernal
Val d'Isère
France · Alpes
Ski haut de gamme.
Hivernal
Zermatt
Suisse · Alpes
Ski premium, double saison.
Hivernal
Verbier
Suisse · Alpes
Ski luxe.
Hivernal
Goa
Inde · Asie du Sud
Balnéaire nomade en essor.
Hivernal
Antalya / Bodrum
Turquie · Méditerranée
Balnéaire de masse premiumisé.
Estival
Funchal
Portugal · Madère
Capitale de Madère, climat annuel.
Toute l'année
Cape Coral / Fort Myers
États-Unis · Floride
Canaux + snowbirds.
Hivernal
Kissimmee
États-Unis · Floride
Villas près des parcs, zones dédiées.
Toute l'année
Concurrence faible, régulation encore ouverte : à prendre tôt pour construire une position dominante.
Toulouse
France · Sud-Ouest
Marché aéronautique + étudiant, régime d'autorisation.
City-break
Strasbourg
France · Grand Est
Institutions européennes + marché de Noël ; compensation.
Toute l'année
Montpellier
France · Occitanie
Étudiant + littoral proche.
Estival
La Rochelle
France · Atlantique
Quotas par quartier.
Estival
Deauville
France · Normandie
Week-ends parisiens, résidences secondaires.
Estival
Aix-en-Provence
France · Provence
Zone tendue, marché premium.
Estival
Avignon
France · Provence
Festival, intra-muros saturé l'été.
Estival
Grenade
Espagne · Andalousie
Alhambra, étudiant.
Toute l'année
Rome Fiumicino
Italie · Latium
Report aéroportuaire.
Toute l'année
Bologne
Italie · Émilie-Romagne
Foires + étudiant.
City-break
Catane
Italie · Sicile
Etna + balnéaire.
Estival
Corfou
Grèce · Îles Ioniennes
Île verte, clientèle britannique.
Estival
Zagreb
Croatie · Croatie
Capitale, marché d'affaires émergent.
City-break
Liverpool
Royaume-Uni · Angleterre
Culture + football.
Toute l'année
Bath
Royaume-Uni · Angleterre
Patrimoine, week-ends.
Toute l'année
Bruges
Belgique · Belgique
Vieille ville plafonnée.
Toute l'année
Anvers
Belgique · Belgique
Mode + diamant + affaires.
City-break
Cologne
Allemagne · Allemagne
Salons + carnaval.
City-break
Helsinki
Finlande · Scandinavie
Marché de niche, peu régulé.
Estival
Wrocław
Pologne · Pologne
Ville étudiante dynamique.
City-break
Ljubljana
Slovénie · Europe centrale
Petite mais très prisée.
Toute l'année
Tallinn
Estonie · Baltique
Numérique, croisières.
Estival
Riga
Lettonie · Baltique
Art nouveau, abordable.
Estival
Vilnius
Lituanie · Baltique
Émergent, peu de concurrence.
Estival
Bucarest
Roumanie · Balkans
Grande capitale sous-exploitée.
City-break
Sofia
Bulgarie · Balkans
Ski proche + ville, coûts bas.
Toute l'année
Belgrade
Serbie · Balkans
Vie nocturne, nomades.
City-break
Tbilissi
Géorgie · Caucase
Fiscalité douce, nomades, vins.
Toute l'année
Porto Montenegro / Kotor
Monténégro · Adriatique
Adriatique premium émergent.
Estival
Denver
États-Unis · Colorado
Résidence principale uniquement.
Toute l'année
Savannah
États-Unis · Géorgie
Patrimoine, week-ends.
Toute l'année
Québec
Canada · Canada
Patrimoine, double saison.
Toute l'année
Bogota
Colombie · Amérique latine
Affaires, coûts bas.
City-break
Santiago
Chili · Amérique latine
Affaires, ski proche.
City-break
Lima
Pérou · Amérique latine
Hub gastronomique + Machu Picchu.
Toute l'année
Le Caire
Égypte · Afrique du Nord
Marché énorme sous-exploité.
Toute l'année
Tanger
Maroc · Afrique du Nord
Détroit, expatriés.
Estival
Auckland
Nouvelle-Zélande · Océanie
Marché principal du pays.
Estival
Bali Uluwatu
Indonésie · Asie du Sud-Est
Surf premium, villas.
Toute l'année
Charleston
États-Unis · USA
Patrimoine très contrôlé.
Toute l'année
Sedona
États-Unis · Arizona
Bien-être, désert rouge.
Toute l'année
Myrtle Beach
États-Unis · Caroline du S.
Balnéaire familial de masse.
Estival
Andorre
Andorre · Pyrénées
Fiscalité + ski, peu régulé.
Hivernal
Costa Brava / Lloret
Espagne · Catalogne
Balnéaire de masse.
Estival
Faro / Tavira
Portugal · Algarve
Algarve est, plus calme.
Estival
Crète Héraklion
Grèce · Crète
Balnéaire de masse.
Estival
Colombo / Galle
Sri Lanka · Asie du Sud
Villas coloniales, demande EU.
Hivernal
Katmandou
Népal · Asie du Sud
Trekking, marché de niche.
Toute l'année
Le Pirée / Athènes Riviera
Grèce · Grèce
Report d'Athènes vers la côte.
Estival
Nantes
France · Grand Ouest
Marché d'affaires + culture, régime d'autorisation.
City-break
Rennes
France · Bretagne
Étudiant, autorisation temporaire.
City-break
Toulon / Hyères
France · Var
Littoral varois, rade + îles.
Estival
Perpignan / Collioure
France · Occitanie
Catalogne française, encore ouvert.
Estival
Gênes
Italie · Ligurie
Port + Cinque Terre proche.
Toute l'année
Vérone
Italie · Vénétie
Opéra + report Venise.
Toute l'année
Grenade Costa Tropical
Espagne · Andalousie
Côte tropicale méconnue.
Estival
Bilbao
Espagne · Pays Basque
Guggenheim, marché d'affaires.
City-break
Nuremberg
Allemagne · Allemagne
Salons + marché de Noël.
City-break
Rovaniemi
Finlande · Laponie
Père Noël + aurores, hiver premium.
Hivernal
Tromsø
Norvège · Laponie
Aurores boréales.
Hivernal
Hua Hin
Thaïlande · Asie du Sud-Est
Balnéaire royal, familial.
Toute l'année
Ho Chi Minh Ville
Vietnam · Asie du Sud-Est
Affaires + nomades.
City-break
Batumi
Géorgie · Mer Noire
Mer Noire, fiscalité douce.
Estival
Split Riviera / Trogir
Croatie · Dalmatie
Report de Split.
Estival
Passer à l'action
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