Un axe œnotouristique qui se structure côté hébergement
Entre les Climats de Bourgogne et les coteaux de Champagne, le tourisme viticole génère une demande d'hébergement que les acteurs locaux transforment en permis. Depuis 2013, la base Sitadel recense sur l'axe Dijon-Beaune-Épernay 35 dossiers autorisés (hors annulés) créant de la surface d'hébergement hôtelier par transformation du bâti existant.
Au total, ces projets représentent 27 669 m² de surface transformée et 3 996 m² de surface nouvellement créée, pour 412 chambres annoncées. Six dossiers supplémentaires ont été annulés et ne sont pas comptabilisés dans ces totaux.
Le signal n'est pas qu'historique : 11 dossiers ont été déposés ou autorisés depuis 2024, preuve que la dynamique reste active. Pour un propriétaire ou un investisseur, l'enjeu est de comprendre où se concentrent ces opérations et quels types de bâtiments elles concernent. Notre page dédiée à Beaune détaille le contexte local pour qui souhaite se positionner.
Dijon : la capitale régionale concentre la surface et les chambres
Avec 16 361 m² transformés pour seulement 12 dossiers, Dijon affiche des projets de très grand gabarit. La ville totalise à elle seule 264 chambres, soit près des deux tiers du volume de l'axe. Elle est aussi la seule à générer une surface créée significative (2 961 m²), ce qui traduit des opérations mixtes mêlant réhabilitation et extension.
Les origines des bâtiments sont équilibrées : 5 dossiers issus de logements, 5 de bureaux et 1 de l'industrie. Cette diversité illustre le potentiel d'une métropole dont le parc tertiaire et industriel se recompose. Exemples récents autorisés : 32 rue Chabot-Charny (1 500 m², depuis des logements) et 14 rue de Mayence (près de 1 735 m², ancienne surface industrielle). Quatre dossiers dijonnais relèvent de la période 2024 et suivantes.
Pour vérifier l'activité à une adresse précise, l'observatoire des transformations à Dijon permet de retrouver les dossiers recensés commune par commune.
Beaune : beaucoup de dossiers, une opération qui change l'échelle
Capitale des vins de Bourgogne, Beaune cumule 14 dossiers pour 7 352 m² transformés et 28 chambres. Le nombre de dossiers y est le plus élevé de l'axe, mais les surfaces par projet sont en moyenne plus modestes — à une exception près.
L'opération du 15 rue du Château, autorisée le 17 juin 2026, porte sur 4 198 m² issus de bureaux : à elle seule, elle représente plus de la moitié de la surface transformée de la commune. C'est la signature d'un marché où un unique projet structurant peut faire basculer les statistiques. À l'inverse, des dossiers de petite taille coexistent, comme la régularisation de 33 m² à l'aérodrome (origine bureaux, terminé).
Côté origines, les logements dominent (9 dossiers), devant les bureaux (3) et l'hébergement hôtelier existant (2, soit des rénovations ou extensions). Trois dossiers sont postérieurs à 2024. Pour qui envisage d'acheter ou d'exploiter sur place, notre guide pour louer à Beaune détaille le cadre réglementaire applicable à la location.
Épernay : la densité champenoise au service des chambres
Côté Champagne, Épernay enregistre 9 dossiers pour 3 956 m² transformés. Fait notable : la ville affiche 120 chambres, soit un ratio chambres/surface nettement plus élevé qu'à Dijon. Cela traduit des projets d'hébergement denses, optimisés pour l'accueil de visiteurs venus découvrir les maisons de champagne.
Les logements y sont la principale source de transformation (6 dossiers), devant l'hébergement hôtelier (1) et les bureaux (1). La dynamique y est récente puisque 4 des 9 dossiers sont postérieurs à 2024. L'exemple du 5 chemin des Forges (opération de 50 m² issue d'hébergement hôtelier, terminée en 2026) illustre les petites requalifications qui complètent les projets plus volumineux.
Cette configuration champenoise rappelle que la rentabilité d'une transformation ne dépend pas seulement de la surface, mais du nombre de clés exploitables. Un diagnostic en amont permet d'arbitrer entre grande surface peu densifiée et petit immeuble intensément découpé.
Ce que disent ces chiffres pour un propriétaire
Trois enseignements se dégagent pour qui détient du foncier sur l'axe.
- Le logement reste la première source de transformation (20 dossiers sur 35), devant les bureaux (9) et l'hébergement hôtelier existant (3). Un immeuble d'habitation ou un ancien bâtiment vinicole reconverti en logements constitue donc un gisement crédible.
- Les grandes surfaces concentrent la valeur. Avec une moyenne proche de 790 m² transformés par dossier, l'axe se distingue par des projets d'ampleur — à Dijon et sur l'opération du 15 rue du Château à Beaune en particulier. Ces volumes supposent une structuration juridique et technique solide.
- La demande est soutenue et récente. Onze dossiers depuis 2024 confirment un marché qui ne ralentit pas, porté par l'œnotourisme.
Le changement de destination vers l'hébergement hôtelier est précisément ce qui sécurise une exploitation en courte durée à l'année, sans le plafond des 120 jours applicable aux résidences principales. Notre page changement de destination vers l'hôtel détaille la procédure, les pièces à réunir et les points de vigilance en PLU.
Méthodologie
Les chiffres proviennent de la base Sitadel (SDES, ministère de la Transition écologique), qui recense les autorisations d'urbanisme créant de la surface d'hébergement hôtelier par transformation du bâti existant depuis 2013. Seuls les dossiers autorisés (hors annulés) sont comptabilisés dans les totaux ; les 6 dossiers annulés de l'axe sont exclus des surfaces et chambres citées. Millésime des données : 2026-09. Surfaces exprimées en mètres carrés, formatées sans ajout ni arrondi au-delà de l'affichage. Pour rechercher une adresse ou une commune, consultez l'observatoire Agence BnB.